这老头子还真是动作迅速得让我有点吃惊。我赶紧出去开门,迟少的老爸果然站在门口,旁边还站着一个中年男子。我赶紧把老头子他们请进屋,倒了两杯茶水。
“小顾,这是我们公司的彭总,昨天公司小范围连夜开会讨论了你的方案,我们非常认可你的项目分析,当然也猜到你想怎么操作。不过,我们今天还是特意来,想听听你具体想如何操作!”老头子对我说。
“迟总,关键还是看您的决心!”
“我的决心?”老头子奇怪的看着我。
“钱多有钱多的操作方法,钱少有钱少的操作方法!”我故意卖关子。
“哦!”老头子惊讶的看着我,然后对旁边的彭总小声的嘀咕了几句,“说来听听!”
“如果是五百万,我们就那些可能的地铁物业楼盘中投资几套房,等地铁规划出来了,房价肯定猛涨,半年内涨百分之二三十肯定不是问题!”我有条不紊的说。
“如果是五千万呢?”老头子问我。
“如果是五千万,就再多投资几套房子!”我笑着说。
“那还不是一样?”老头子不解的问我。
“五千万和五百万是一样的,但是如果您有魄力投资两个亿,就完全不是这样操作了!当然收益也比单纯的投资房产高很多!”
老头子皱着眉头看着我,“你不会是想让我出两个亿把整个楼盘买下来吧!两个亿应该不够吧?”
的确,这些楼盘粗粗算市值都要五六个亿。如果没看过黎雨彤的资料,我也不知道过如何只花两个亿,能把价值五六个亿的楼盘买下来。
老头子和彭总都急切的等待我说下文,我觉得还是有必要先把项目的风险再提醒一下,包括我的一些免责的条款。
“马总,我想还是先说说项目的风险……”
老头子打断了我,“小顾,关于风险的问题,我们内部已经讨论了很多了,你暂时不同多说,还是直接谈谈实施方案!”
“但是,我关心如果项目真的失败了,我要承担哪部分损失?”我就这点家当,可不想因为这个项目失败,全赔进去了。
“小顾,这个你放心,我之前也和彭总讨论过了,如果项目失败了,你不用承担任何责任,这只能是我们的决策失误;如果成功了,我们承诺把项目一半的收益分给你!”老头子笑着说。
老头子这么一说,我就完全放心下来了。
“开讲吧!”老头子给我做了一个请的手势。
“在香港人做的这个规划里面,其中有个地铁站是设置在河西区的这个位置,”我指了指地图,“河西区是未来五年内市政府要重点开发的地区,主要扶持一些高新技术产业和金融业,换句话说,这个地方将聚集很多年轻高学历的白领和有钱人!”
老头子和彭总都点了点头。
“这个地方的房价已经有上涨的趋势了,但是总体涨幅和市内的其它地区相比还不是很大。有个最关键的因素就是交通不方便,而且离市区稍微有点远!在香港人的规划报告里说,政府要发展这个地方,会首先解决交通问题,规划地铁站就是其中之一,当然还有些其它因素,在分析报告里面都说的很详细,我就不在敷叙,关键是讲讲如何操作!”我一边说,一边拿了几张比较大的照片,钉在地图上。
“我前期调研过,这个地方有个楼盘叫河西名苑,但是由于开发商资金的问题,河西名苑快要封顶的时候停工了,一直摆在那儿成了烂尾楼!”我指着照片说,“这个房子的户型结构,朝向,整体规划都还不错,而且当初开发商也是想打造精品楼盘,专门请了一些国外的著名建筑师事务所参与设计规划,应该说先天条件非常好。但是楼盘的后天不足,开发商的原总经理携款潜逃,导致河西名苑因资金问题烂尾了快一年了!”
“你的意思是,让我们去把这栋烂尾楼买下来!”老头子还没说话,彭总就不解的问我。
“直接找开发公司谈,要买下这栋楼的价格肯定不低。但是,我调研的时候发现,这个楼盘的建筑公司是先垫钱进行施工的,开发商每半年和建筑公司结算一次,到现在为止,开发商只结过一次款,现在还欠对方两个多亿,说的简单一点,这个建筑公司套在这个楼盘里面了,楼盘一天不开盘,这个建筑公司也就不能解套,这么多流动资金押在里面,对一个对现金流要求非常高公司的影响,可想而知……”
“那,你的意思是……”老头子听了我的介绍兴趣越来越浓了。
“我的计划是,先找建筑公司谈,让他把开发商欠他们的债务,打包买给我们。当然,打包卖是有折扣的,这个折扣,国内有先例,差不多是六折!”
“建筑公司肯干吗?”彭总继续问。
“这个建筑公司的规模不算太大,前期由于太多资金押在河西名苑这个楼盘里面,导致公司的现金流非常紧张,现在他们大的项目都不敢接,只能接小项目,现在正在想方设法贷款,我们现在给他送钱去,我想他应该不会拒绝。所以,我想了一个‘3+3’的方案!”
“‘3+3’?嗯?”老头子皱着眉头问了一句。
“‘3+3’就是说,我们按照债务总价值的60%全买下来,但是只首付30%,等楼盘开售后半年内,把剩余的30%付清!”
“嗯,好办法,这样,我们前期投入也不用太多!”老头子点点头,“接着呢?”
“等我们买下这笔债务,我们就可以以债权人的身份,向法院申请要求把这个楼盘进行拍卖来还债!之前我也了解过,河西名苑最大的债权人就是建筑公司,其它债权人也不多,而且债务比较明确!有人评估过,河西名苑现在市值大概也就三亿多,我们如果买下建筑公司两亿多的债权,只要再追加一亿左右,就可以把河西名苑盘下来;而且,按照现在法院通常的做法是,拍卖不用一次付清,只用首付30%就可以了!”
“彭总,算算,大概多少钱?”老头子对彭总说。
“如果建筑公司的债权是2.5
亿,首付30%就是7500万,拍卖再付一亿的30%,……,总共大概是一亿左右!”这个简单的数学问题,彭总心算就搞定了。
“加上后期的一些施工,装修,宣传等费用,再多算一个亿,这个楼盘就差不多可以完工出售了!”我继续说。
“我们差不多投了两个亿,而且后期还要支付建筑公司剩余的30%,差不多7500万,算下来总共投了快三个亿了,如果按照你刚才说三亿多的估值,才赚个几千万,不算多呀!”彭总摇了摇头。
“彭总,不是这样算的!”老头子笑了,对彭总说,“河西名苑差不多有五百套房子,完工后,按照现在周围楼盘的市价,每套房的平均价格大概在一百万万左右,就算只能卖出80%,也有四个亿的收入。况且根据其它城市的经验,近几年在地铁站附近的楼盘,在地铁开通一年内基本涨幅都超过了60%,所以到时候,河西名苑的市值不会低于八个亿!我们的投资收益差不多是五个亿,小顾,你说对吧?”
我笑了笑,“马总,你说的一点不错!”
“哎,还是你们年轻人厉害呀,你一个楼盘赚的钱,就超过了我在老家一年造楼赚的钱呀!”
“呵呵,如果在上海,深圳还远不止这个数!”通过河西名苑这事,我终于明白为什么这些搞地产都集中在北京,上海,深圳,和一个的确的经济总量太有关系了。前不久,我听黎雨彤说,深圳本地另外一个开发商开发的楼盘,按照深圳现在的房价,那个楼盘的市值已经抵半个伊力集团。
“我现在还没想过去那些一线城市,能在南京站稳脚跟就不错了!”老头子谦虚的说。老头子现在的地产公司主要业务范围,都集中是在他们老家。他们老家是个三线城市,全国大的地产商都没有去染指,所以相对竞争压力不是太大,但是市场容量也较小。
“小顾,如果要实施这个项目,你觉得什么时候开始动手比较合适?”老头子问我。
“越早越好!现在和建筑公司谈,应该问题不大,当然也可以再压压他们的价;另外,就是关于申请法院拍卖的事,一定要趁早。如果等地铁的规划公布出来,河西名苑的评估值肯定要提高,这样会增加我们的成本!”
“嗯,有道理!”老头子点了点头,对彭总说,“你现在就开始着手和建筑公司联系!“
“好的!”彭总应到。
“哎,迟迟要是能赶的上你一半,我睡着都笑醒了!”老头子起身拍了拍我的肩膀说。
“他兴趣不在这上面,在别的领域他也能出成绩!”我安慰老头子说。不过,老头子一心想让迟少接班的,而迟少又志不在此。
“小顾,你的碟屋听说搞的很不错!”老头子忽然问我。
“还行吧,马马虎虎,迟少还是我的大股东,春节前我们要分红了!”我笑着说。
“不错,不错!”老头子啧啧赞叹的说。