三、多军说：“租价会不断上涨，为什么平均每年租金净收益率才取值2％？”这是错误的。

1、多军在刻舟求剑。

计划生育和大炒房导致20年后住房用地和住房严重过剩，这是必然的。今后，社保房可能有5000万套（包括熊市里银行坏账收回的），能住2亿人。那时需要租房的不超过这个数，租房市场就被政俯垄断了。

将来，政俯的管理方式是，没房子的我租房给你，赚你租金；有房子的你交房产税。收房租是政俯的生意，炒房客和政俯抢生意，没门。于是，20年后待租率可能高达70％。

那时的每年租金可能低于房产税，也就是说，净收益率是亏钱，是负数。要卖出，价格很低。要出租，价格很低。要长期投资，房产税很多，是亏本生意。

2、在实际买卖中，双方都是按照目前的情况来取值，来计算。

平均每年租金净收益率取值现在的就是2％。这是潘石屹说的，也是上文计算过的。这不会有很大的争议。

如果计算中取值是未来的租金净收益率，买卖双方就扯皮了。你卖者说：“租价会不断上涨，平均每年租金净收益率应该取值20％”。买者说：“2023年后租价会不断降价，只能取值0.2％”。在价格预测上相差100倍，如何成交？

日期：2011-12-30 22:22:59

四、2011年买入10套商品房做30+年的长期投资，没有自己居住，也没有出租，最终可能只剩下0套

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