日期：2010-09-09 18:18:46

仅仅富人多还不够，更重要的是“富人扎堆”。 在任何一个国家，仅仅国民收入持续增长，并不能保证房地产价格的持续上涨。 更重要的是，要让这些富人聚集到一个地方，那么房价上涨就有了充分的保障。 日本人多地少，1亿多人口挤在不到38万平方公里的地方，而且山地占国土面积的70%。 这就意味着，适合人们居住的平原和丘陵地区面积较小，也就是10万平方公里多一些。 另外，日本人还把大量的地方空出来，留给耕地和森林。 日本的森林覆盖率差不多是国土面积的2/3，是世界上森林覆盖率最高的国家之一，而且日本还有很多耕地，保障本国的基本粮食安全。 就这样，除去耕地和森林等面积，1亿多日本人“扎堆”到了面积极为狭小的平原城市区。 更重要的是，日本的经济发展极不均衡，主要聚集在中部东岸，也就是东京经济圈、名古屋经济圈和大阪神户经济圈的三大日本都市经济圈。 而东京经济圈是超过纽约的世界第一大城市经济体，聚集了日本的政/府、金融、工业等核心产业经济。 可以说，坐拥日本主要经济财富命脉的人们都“扎堆”到了东京，东京的房价无法不持续暴涨。 而且，这几大经济圈通过发达活跃的经济，吸引大量的年轻人参与进来，寻找自己的发展机会。这个时候，“富人扎堆”的房地产效应就显现出来。 假设，在东京这样的地方，如果有100个富人的话，房价为1万元/平米。 这时候，又进来了100个富人，让东京的富人数翻倍，那么东京的房价是多少？ 答案很明确，东京房价肯定不是按照富人的数量而翻倍，而可能是5、6倍，甚至10倍以上（根据富人的财富数量和心理需求而变化）。 也就是说，在某个地区，当富人数量以算术级数增长的时候，房价可能以几何级数增长。但是，富人们并不关心房价有多高，因为房价涨得再高，他们也有足够的钱来买房。最痛苦的是这些地区的平民和商业，人们看到房价持续上涨，于是大家一窝蜂地恐慌购房，更推动了房价的上涨。所以，在人多地少、森林覆盖率极高、城市拥挤扎堆、人均收入很高，而且主要的财阀、政阀、企阀堆积到东京、然后平民们恐慌购房的背景下，东京房地产价格（日本房地产价格的标杆）达到了令人瞠目结舌的地步。

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